부동산시장 훈풍

코로나19, 고유가, 우크라이나 전쟁 등이 가져온 경기 침체와 기준금리의 가파른 상승 여파로 부동산 경기도 빠르게 식어가고 있다. 실제 국내 주택시장은 지난 6월부터 전국이 하락세로 반전했고, 아파트 또한 8월 말부터 전국 모든 지역에서 하락세를 보이기 시작했다. 이에 반해 토지시장은 주택시장과 다른 행보를 보이고 있다. 최근까지도 오름세를 이어가고 있다. 2010년 11월 이후 무려 144개월 연속이다. 다만 가격 오름폭이 기존에 비해 다소 줄고 거래량도 감소하고 있지만 한두달 사이 30% 전후로 떨어지는 아파트시장과는 사뭇 다른 양상이다. 한국부동산원이 최근 발표한 지가동향에 따르면 지난 8월을 기준으로 지가는 전월보다 0.28% 올랐으며, 연초 대비로는 2.49% 상승했다. 약 2년 전인 2020년 9월 1일 가격을 100으로 봤을 때 8월 전국 평균 지가는 108.11이었다. 2년 동안 전국 땅값이 8.11% 올랐다는 의미다. 이 기간 용도지역별로는 주거가 8.86%로 가장 많이 올랐고, 상업(8.83%) 녹지(7.10%) 계획관리(6.95%) 공업(6.67%)의 순이었다. 이용상황별로는 상업용 대지가 8.79%로 1위를 차지했고, 주거용 대지(8.50%) 전(7.61%) 답(6.96%) 공장(6.63%) 등이 뒤를 이었다. 부동산 전문가들은 “주택시장에 비해 토지시장이 안정적인 사이클을 보이는 것은 대출금리와 미래가치의 차이로 볼 수 있다. 아파트 시장의 경우 금리인상에 따른 이자부담 압력이 커 대출비율이 높은 아파트 일수록 시장에 나올 확률이 높다. 반면 토지는 아파트에 비해 초기 대출비율이 구조적으로 낮아 금리가 크게 오른다 해도 이자 부담이 상대적으로 적은 편이다. 또한 토지 시장의 경우 실수요보다 투자 목적의 매물이 많아 개발 호재가 실현 될 때까지 기다리는 중장기 투자가 많아 아파트에 비해 손바뀜이 덜한 특징도 있어 가격 하락이 일어나지 않고 있다.”고 설명했다. 최근 이러한 추세가 반영되는 대표적인 지역이 당진시이다. 이곳은 타 지역에 비해 주택 가격 하락 폭은 적고, 토지 가격은 지속적인 상승세를 유지하고 있다. 당진 지역의 부동산 시장이 견고한 주요 원동력으로는 신규 교통인프라와 산업단지 확충에 따른 기업 이전 활성화 및 인구증가로 분석된다. 이러한 지표들은 당진시 부동산시장에 대한 미래전망이 나쁘지 않다는 뜻으로 풀이된다. 즉 주택, 산업시설, 상업시설 등을 짓는 원재료인 토지에 대한 수요가 두텁게 자리하고 있다는 의미다. 경기도 평택과 맞닿아 있는 당진은 국내에서 손꼽히는 산업 도시이자 수도권과 중국의 물류허브로도 자리매김 하고 있다. 국내 최대 규모로 확장 건설 중인 당진-평택항은 중국 수출의 전진기지이며, 서해안고속도로의 개통으로 서울과의 1시간 안팎의 접근성을 확보했다. 또한 대전~당진간 고속도로가 개통됐고, 추가로 제 2서해안 고속도로, 당진~천안간 고속도로, 당진~대산간 고속도로가 건설될 예정이다. 당진 지역은 이러한 교통인프라 확충을 통해 최근 자동차, 반도체, IT분야의 기업이전으로 인구유입이 가속화되며, 자립형 기업도시의 성공 케이스로 주목 받고 있다. 당진 지역의 철도 교통 인프라 확충도 주목해야 한다. 서해선 복선전철 합덕역과 석문국가산업단지를 잇는 인입철도 건설이 대표적이다. 약 4조원의 예산이 투입돼 건설되는 서해안 복선전철(89.2km)은 장항선 홍성역과 당진 합덕역을 연결하고 화성 송산그린시티를 이어주는 철도이다. 또한 수도권 지하철과 연계해 환승이 가능하게 개발된다. 서해안 복선전철은 이미 착공하여 공사 중(2025년 개통 예정)으로 향후 서울에서 철도를 통해 40~50분대 도착이 가능한 당진은 명실상부 수도권의 위상을 갖추게 된다. 다음으로 석문국가산업단지를 잇는 인입철도는 당진시 합덕읍(서해안 복선전철 합덕역)~석문면(석문산업단지)까지 총 연장 31.2㎞를 철길로 잇는 사업이다. 이는 충남 서북부에 위치한 산업단지, 당진-평택항, 서산 대산항 등에서 발생하는 대규모 산업 물동량과 주변지역 여객 수요를 원활히 수송하기 위한 사업으로, 연간 4만대 분량의 화물차량 감소 효과가 있을 것으로 전망하고 있다. 국비 1조 719억원이 투입돼 2027년 개통될 예정이다. 또한 최근 서산~당진~천안~청주 등을 거쳐 경북 울진까지 이어지는 총 연장 330km(사업비 3조 7천억) 규모의 중부권 동서횡단철도 사업의 국가 계획 반영을 촉구하는 해당 13개 자치단체장과 지역구 국회의원들이 국회의사당 광장에서 결의대회를 여는 등 당진 동부권 교통인프라는 지속적으로 강화되고 있다. 철도가 완공되면 현재 서산~울진까지 대중교통으로 6~7시간이 소요되는 이동시간을 2시간대로 단축함으로 약 600만 명의 국민들이 직간접적인 혜택을 누릴 전망이다. 이러한 교통 인프라 강화를 바탕으로 당진 지역의 산업기반도 강화된다. 김태흠 충남도지사와 김동연 경기도지사는 지난 9월 충남도청 상황실에서 ‘베이밸리 메가시티 건설을 위한 충남‧경기 상생 협력 업무협약’을 체결했다. 베이밸리 메가시티는 천안, 아산, 당진, 서산 등 충남 북부권과 평택, 안성, 화성, 오산 등 경기 남부권을 아우르는 아산만 일대를 반도체와 디스플레이, 수소경제 등 대한민국 4차 산업을 선도하는 글로벌 메가시티로 육성한다는 김태흠 충남지사의 공약이다. 또한 당진시는 송악읍 복운리 일원 695,700㎡ 약 21만평 규모에 평택당진항 송악물류단지를 착공 사업부지내에는 물류시설, 상업시설, 업무시설, 공동주택용지, 단독주택용지등 기반시설이 예정돼 있다. 향후 완공이 되면 서해안고속도로 송악IC 인접해있어 물류운송에 용이할 것으로 예상된다. 마지막으로 당진시는 관광인프라 확충에도 속도를 내고 있다. 최근 신평~내항간(연륙교)당진항만 연결도로가 결정되면서 당진-평택항만을 찾는 관광객의 당진시 내 관광단지로의 유입에 힘쓰고 있다. 현지 부동산 관계자는 “최근 부동산 시장이 전국적으로 하락세에 접어 들었으나, 당진 지역만큼은 예외로 보고 있다. 이러한 이유는 당진 동부권을 중심으로 다수의 도로, 철도 등의 교통인프라 구축과 신규 산업 및 물류단지 개발이 진행되고 있다. 이를 통해 기업이전과 인구유입에 따른 아파트, 토지 등의 부동산 수요가 늘고 있어 당진 지역은 부동산 시세 하락보다는 상승 지역이 많기 때문이다. 최근 지역 내 개발호재들의 수혜지역으로 분류되는 당진 동부권 신평면 매산리, 부수리, 한정리 등은 비슷한 입지에 해당하는 평택, 천안 등지에 비해 상대적으로 저평가된 지역으로 최근 부동산 수요가 크게 늘고 있다.”고 설명했다. 출처 : 대한경제 (충남 당진시, 부동산 시장 훈풍)

지속되는 저금리 기조로 인해 은행이 투자처로서의 매력을 잃어가고 있다. 이 때문에 투자자들은 대체 투자처로 부동산시장에 초점을 맞추고 있다. 매달 임대수익 기대가 가능한 수익형부동산뿐만 아니라 수도권 인접 아파트를 비롯한 인기지역 주택시장, 호재를 품었거나 미래 가치가 전망되는 토지 매물을 향한 투자자들의 관심이 높아지는 이유다. 하지만 많은 부동산 전문가들은 토지시장 투자에 대해 신중한 접근이 필요하다고 조언한다. 당장의 투자 효과는 차치하고서라도 다양한 개발 호재나 발전 가능성을 주목하고 내다보는 혜안이 필요하다는 것이다. 이에 투자처로서의 토지시장은 최근 호재와 더불어 미래가치가 기대되는 지역이 조명 받고 있다. 국내 대형 철강업체 6곳이 들어서며 철강 클러스터로의 변모가 기대되는 충남 당진시다. 이 지역은 최근 현대제철과 현대하이스코 합병이라는 대형 호재로 유명세를 탄 바 있다. 특히 당진시는 서해안복선전철이 들어설 예정으로 도로개발, 항만개발, 산업단지, 신도시조성, 택지개발, 관광단지 등의 다양한 개발사업이 본격화되며 2012년 시로 승격된 이후 거침없는 발전 속도를 보이고 있다. 가파른 인구 유입도 당진시의 발전 속도를 증명한다. 당진시의 인구 증가율은 지난 2004년 이후 10년 연속 충남 내 최고 수준을 나타내고 있다. 실제 지난해 2월 말 기준 당진에 거주 중인 내국인은 전년 대비 2844명(월평균 237명)이 증가했으며 외국인 5018명을 포함하면 총 17만 명까지 인구가 늘어난 것으로 집계된다. 이러한 분위기 속에서 현대상록수영농조합은 당진 송악읍 고대리, 송산면 유곡리 일대를 분양한다고 밝혀 이목을 끌고 있다. 해당 토지는 아산국가산업단지(부곡지구, 고대지구), 송산산업단지, 송악산업단지 내에 위치하며 서울에서는 1시간(100km 이내) 거리인 데다 서해안고속도로 송악 IC에서 5분이면 닿는다. 또한 인근에는 현대제철과 현대자동차가 인접해 있으며 관련업체 및 외국기업의 입주가 예상되고 있다. 대규모 주거단지도 배후로 하고 있어 향후 프리미엄이 주목되고 있다. 특히 이번 토지 분양은 현지 농민이 소유한 농지를 선별 및 확보, 분양부터 등기까지 법무사를 통해 진행해 눈길을 끈다. 등기 시까지 모든 자금은 법무사에서 보증서를 발행해 신뢰도를 높였다는 평가다. 상담 시 원하는 평수와 필지가 지정되면 청약금을 법무사 계좌로 입금하고 현장 답사 후 정식계약을 체결하면 된다. 단 계약의사가 없으면 청약금은 전액 환불 가능하다. 토지 분양가는 전용면적 3.3㎡당 28만원부터다. 토지는 향후 위탁영농으로 매년 친환경 쌀 991㎡당 120kg씩 추수 시점에 공급할 예정이다. 조합사무실은 현대하이스코 앞에 마련돼 있다. 출처 : 파이낸셜뉴스 (호재로 중무장한 충남 당진, 토지 분양시장도 훈풍 기류)